Espaço de varejo do aluguel: Negociando o negócio direito

Letra de intenção (LOI)

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As negociações de varejo do espaço são complicadas e demoradas. Uma vez que você encontrou o espaço de varejo que é ideal para seu negócio, a etapa seguinte é negociar um acordo que o proteja e é aceitável ao proprietário. A prática da indústria para o espaço de varejo é negociar uma letra de intenção antes de negociar o aluguer.

Use um advogado!

Acople um advogado ajudar na letra da negociação da intenção. Parece provavelmente que a letra de intenção é informal e pode facilmente ser negociada sem um advogado. Entretanto, há umas edições que você deve endereçar na letra de intenção que não pode ser óbvia se você não tem negociado previamente letras de intenção para o varejo.

Uau! Isto é complicado

Os fatores comuns para uma letra do espaço de intenção de varejo incluem: definindo os partidos (proprietário e inquilino do aka do leasor e do leasee), definindo o espaço, definindo o aluguel que inclui todo o aluguel da porcentagem, definindo a base para vendas ou rendimento líquido calculador se são envolvidos em calcular o aluguel, o termo inicial, quaisquer opções de renovação, aluguel para o período de opções da renovação, o dia em que os pagamentos de aluguer começam, a data da ocupação, a condição do espaço quando o proprietário o fornece ao inquilino, permissões da melhoria do inquilino forneceu pelo proprietário, que executa as melhorias do inquilino, é o inquilino exigido usar o trabalho da união para melhorias do inquilino, é o inquilino exigido usar um contratante geral para o inquilino melhorias (TI), que pagam pelo custo da conformidade do ADA, que mantem que (isto é telhado, a ATAC, elétrico, sondando, etc.), que paga que as despesas, calculando o pagamento para CAM (a manutenção da área comum), o aluguel livre, e a identificação do corretor e do pagamento da taxa de agência corretora se relevante.

Você médio lá é mais!

Outras edições que você pode querer endereçar na letra de intenção incluem agravamentos da despesa, edições do co-tenancy, domínio eminente, execução duma hipoteca, padrões da manutenção, definição da quantidade de espaço leaseable, garantias pessoais, opção da compra, subleasing, exigido horas de operação, o estacionamento dedicado, que é responsável para obter as variações relativas ao signage e ao uso do espaço de varejo, opções da expansão, primeiramente para a direita da recusa, podem o sustento do inquilino a permissão do TI nao necessário para a construção, podem o proprietário relocate o inquilino se o espaço é necessário acomodar um outro inquilino, taxas do pagamento tardio, mecânicos de fornecer a observação de defeito e de quaisquer opções para inquilino para curar o defeito, mecânicos da definição de disputa entre o proprietário e o inquilino, e uma direita terminar se suas vendas não estabilizam a nível mínimo.

Termine LOI primeiro

Termine e obtenha uma cópia executada da letra de intenção antes de começar no acordo de aluguer. O objetivo preliminar da letra de intenção é negociar e concordar nas edições de negócio. O aluguer documenta estes acordos. Discuta taxas para negociar o aluguer com seu advogado. Concorde em uma taxa de hora em hora e em uma estimativa das taxas totais. Concorde o advogado chamará se parece que o custo está indo exceder a estimativa.

As seguintes seções do varejo do aluguel espaçam focos do artigo em cima das edições que merecem o comentário.

Aluguel da porcentagem

Aluguel da porcentagem -- certifique-se que o acordo a respeito do aluguel da porcentagem é desobstruído. Se o aluguel da porcentagem é baseado em vendas, defina vendas. Por exemplo, o venda-imposto é remitido à cidade e ao estado incluídos nas vendas? É ainda mais difícil definir os lucros líquidos, que é porque a maioria de alugueres do aluguel da porcentagem são baseados em vendas em vez dos lucros. Tente olhar a definição dos lucros líquidos de uma perspectiva destacada. Se você deu a definição a um graduador seis, poderiam compreendê-la?

Opções de renovação

Opções de renovação -- os inquilinos amam-nos e os proprietário preferem evitá-los. Geralmente, um número maior de umas opções de renovação mais curtas é melhor para o inquilino. Além, os períodos de uma observação mais curta para anunciar os inquilinos pretendem renovar são desejáveis para o inquilino. Os proprietário preferem tanta observação quanto a consideração possível mesmo se o princípio planeia renovar.

Taxas alugado de opção de renovação

Taxas alugado de opção de renovação -- os inquilinos querem tipicamente taxas alugado fixas por períodos da renovação. Os proprietário querem tipicamente a taxa alugado baseada no aluguel do mercado. Concordar em aluguéis do mercado pode ser difícil e caro. Os povos razoáveis podem discordar a respeito do nível para o aluguel do mercado para um espaço de varejo. Por exemplo, deve o prêmio para um espaço do extremidade-tampão ser 10% ou 100%? O espaço de varejo não é fungível. Assinou recentemente o aluguer para o espaço de varejo dentro do mesmo centro fornece a introspecção no aluguel do mercado. Entretanto, na maioria dos casos não aluguel claramente definido do mercado.

Os estudos de mercado e a divisão de consulta de O'Connor & de associados fornecem a informação necessária fazer a decisão aos profissionais dos bens imobiliários comerciais. Os dados da ocupação e do arrendamento, a posse e a informação de gerência são recolhidos rotineiramente para quatro utilizações da terra principais - multifamily, escritório, varejo e industrial. Esta informação permite que os accionistas comparem propriedades do competidor, para facilitar o desempenho das decisões de negócio e do mercado e do submarket da trilha. Além os dados são úteis aos corretores que por exemplo monitoram continuamente o aluguel de varejo do espaço de Houston, aluguel do espaço de escritórios de Houston, aluguel industrial do espaço de Houston, apartamentos de Houston, apartamentos de Dallas, Ft. Apartamentos do valor, apartamentos de Austin, e apartamentos de San Antonio. Esta capacidade pesquisar, analisar e interpretar tendências do mercado e o impacto de transações específicas é uma razão principal para porque os colaboradores e os peritos da aquisição confiam em O'Connor & associam para estudos do mercado, estudos de viabilidade, bens imobiliários consultando, aluguel estuda, crédito de imposto estuda, orientação do projeto de projeto, avaliação de desempenho da propriedade e exames do aluguer. O'Connor & os associados são uma fonte reconhecida de tendências no investimento dos bens imobiliários e na atividade do mercado.

 

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